Je pozemek opravdu stavební? Co prověřit před tím, než koupíte pozemek.

09.03.2021

V dnešní době čím dál víc lidí touží po vlastním bydlení v rodinném domě se zahradou, dostatkem soukromí i zeleně. Mít rodinný dům s vlastní zahradou je v době koronavirové umocněno ještě víc než dříve. Pokud dáváte přednost výstavbě zcela nového domu, který bude ve všech ohledech splňovat vaše požadavky a chcete být u jeho zrodu, pravděpodobně se ohlížíte, nebo začnete brzy ohlížet po vhodném stavebním pozemku.

To, jestli je pozemek stavební, však na první pohled nepoznáte. Co je třeba zjistit ještě dříve, než vysněný pozemek koupíte?

1. Jedná se skutečně o stavební pozemek?
Na první pohled se může zdát, že je vše v pořádku, vyhlídnete si v inzerci krásný stavební pozemek v lokalitě, kterou preferujete pro své budoucí bydlení a začnete jásat.

To, zda je pozemek skutečně stavební však zjistíte až z územního plánu obce. Územní plán je většinou volně ke stažení na internetových stránkách dané obce. 

Územní plán obsahuje textovou část a obrazovou část a dozvíte se v něm, zda je pozemek skutečně zamýšlen pro výstavbu rodinného domu, nebo například pro lehkou výrobu, občanskou vybavenost apod. V územním plánu také zjistíte, jaké požadavky váš dům v dané lokalitě musí splňovat, tedy především zda můžete postavit soliterní dům, nebo dvojdům či dokonce trojdům, o jaké velikosti, výšce, kolik pater může mít maximálně, ale i jaký je sklon požadované střechy, kolik procent zeleně na pozemku je třeba zachovat, nebo odstupové vzdálenosti domu na hranici pozemku.

Když už máte před sebou územní plán, rovnou si ověřte, zda v obci není nějaká stavební uzávěra či přes váš vyhlídnutý pozemek do budoucna nepovede například přeložka pozemní komunikace. Pozor na to, zda se pozemek nachází v blízkosti "veřejně prospěšné stavby", kam patří i dráty vysokého napětí. U nich byste nepostavili nic.

V inzerci stavebních pozemků můžete narazit i na tzv. ornou půdu apod. Většina pozemků, kde nikdy stavba nebyla, jsou v režimu tzv. orné půdy. Vyjmutí z pozemkového fondu se odehrává až teprve v rámci vyřizování stavebního povolení. Pozemek se stává stavební parcelou až ve chvíli, kdy je na něj vydáno územní rozhodnutí (UR) od stavebního úřadu.

2. Právní stav pozemku
Ověřte si tyto informace na katastrálním úřadu. V listu vlastnictví nemovitosti zjistíte především kdo je majitelem pozemku, zda na pozemku neváznou nějaké dluhy či exekuce, zda nemá pozemek jiná omezení v jeho používání, typicky to mohou být věcná břemena. Zjistíte zde i to, zda je k pozemku přístupová cesta. List vlastnictví můžete získat více způsoby, nejjednodušší je stáhnout si LV z internetu z webových stránek cuzk.cz, nebo na Czech pointu.

3. Orientace a sklon pozemku
Není pozemek příliš do svahu? O ceně výstavby domu rozhoduje typ pozemku, například jeho svažitost. Ta by měla být maximálně do 7 procent, optimální je pochopitelně zcela rovný pozemek, protože ušetříte poměrně velké peníze za zemní práce a úprav).

Ověřte si také plán budoucí výstavby v okolí a orientaci pozemku. Tyto parametry totiž budou rozhodovat o tom, jakou orientaci dostane váš dům. V novostavbách se dnes už počítá například se solárními zisky, takže obytná část domu by měla být natočena v ideálním případě na jih.

4. Stavební úřad
Před koupí vysněného pozemku také zajděte na příslušný stavební úřad a potvrďte si informace získané z územního plánu. Na konkrétní otázky související s výstavbou rodinného domu vám odpoví tzv. UPI (územně plánovací informace). Tento dokument je písemný a stavební úřad vám ho vyhotoví do 30 dní od podání žádosti. Pokud prodávající tuto UPI již má a předá vám ji spolu s dalšími podklady je to výhoda a úspora vašeho času.

Stavební úřad vám také sdělí, zda se na pozemku nachází nějaká ochranná pásma, nebo zda přes pozemek nevede původní účelová komunikace.

5. Inženýrské sítě
Pokud kupujete zasíťovaný pozemek, prověřte si, zda jsou veškeré sítě zkolaudovány a vyvedeny na pozemek. Bez zkolaudovaných sítí nedostanete stavební povolení. Požadujte po prodávajícím tento závazek ukotvit do kupní smlouvy.

Pokud jsou sítě vedeny v ulici, ale nejsou vyvedeny na pozemek, pak je nutné přípojky na pozemek přivézt. Vždy konzultujte přímo se správci sítí, zejména elektřiny, aby se vám nestalo, že později nedostanete jejich souhlas třeba z důvodu nedostatečné kapacity trafostanice. Stejně tak se vyplatí zavolat na PDD ohledně plynu a u PVK ověřit kapacitu kanalizace a zřízení vodovodní přípojky. Komplikaci může přinést i nedostatečně fungující vodojem, což bývá problém v zahrádkářských koloniích, kde voda funguje pouze sezónně.

Jestliže kupujete zasíťovaný pozemek od developera, který už zainvestoval např. do výstavby čističky odpadních vod, kanalizace a sítí, požadujte kolaudační souhlas. Budete tak mít jistotu, že je vše zkolaudováno.

6. Rizika v okolí
Důležité je také to, zda pozemek není v záplavové oblasti a že je v dostatečné vzdálenosti od vedení vysokého napětí. Na pozemek by měla samozřejmě vést příjezdová cesta, která bude bez problémů přístupná a sjízdná po celý rok.

7. Přístupová cesta k pozemku
Nezapomeňte také na přístupovou cestu k pozemku. Bude možné se k němu dostat těžkou stavební technikou? Pokud není zajištěna přístupová cesta, dojednejte si s prodávajícím, aby vám sjednal se sousedním vlastníkem věcné břemeno chůze a jízdy k pozemku případně pokud by souhlasil s prodejem podílu příjezdové komunikace. Tuto podmínku zakotvěte v kupní smlouvě, protože bez příjezdové cesty nedostanete stavební povolení ani hypotéku. Podívejte se na katastr, komu patří přístupová cesta, pokud patří cesta obci, je to v pořádku.

8. Hydrogeologický, geologický a radonový průzkum
Většinou si tyto průzkumy lidé nechávají zhotovit až pro potřebu stavebního povolení, pokud je to jen trochu možné, je lepší zajistit si je předem. Nejlepším zdrojem informací jsou sousedi, kteří v nedávné době už rodinný dům postavili, neboť tyto informace bývají stejné pro celou lokalitu.

9. Financování
Pokud kupujete pozemek v hotovosti a chcete si na nákup pozemku vzít hypotéku, ujistěte se u banky, zda vám na pozemek skutečně půjčí a jaké dokumenty bude požadovat. Toto prověřte ještě před podpisem rezervační smlouvy an pozemek.

Jednou z podmínek poskytnutí hypotéky je zajištění přístupové cesty k pozemku a územně platná informace od stavebního úřadu, dokumentující možnost výstavby na daném pozemku.

Velký zájem o pozemky samozřejmě nahrává podvodníkům, kteří pozemky prodávají s nějakou právní vadou, která na první pohled není vidět, nebo vám prodají pozemek, na kterém si nikdy nic nepostavíte. Proto je velice důležité, abyste všechny výše popsané kroky konzultovali s někým, kdo problematice rozumí a poradí vám, jak postupovat.