Jak správně určit cenu nemovitosti?

V tomto článku se podíváme na jeden z nejzásadnějších a také jeden z nejtěžších kroků, který nás čeká při prodeji nemovitosti. Cenu nemovitosti totiž určuje mnoho faktorů a její výše bude odlišná v různých obdobích a také při různých stylech prodeje.

Trh

To nejdůležitější, co musíme udělat na počátku, je průzkum trhu. Ať chceme, nebo ne, cenu nám nakonec v drtivé většině určí právě situace na trhu. Ideální je získat relevantní data ohledně prodaných nemovitostí za poslední období. To nám jednoznačně ukáže, kolik byli schopni lidé utratit za dané nemovitosti v naší lokalitě v námi určeném období. Není úplně jednoduché se k těmto datům dostat, získáme je z kupních smluv na katastru nemovitostí. Naši makléři pro tyto účely používají placené cenové mapy, které poskytují i mnoho dalších údajů ohledně dlouhodobého vývoje trhu. Ve chvíli, kdy máme analýzu prodaných nemovitostí, porovnáme ji s nemovitostmi právě prodávanými. Vzhledem k tomu, že jsou nabídkové ceny většinou nadhodnocené, doporučujeme odečítat cca 10% z této ceny.

Jaro není léto...

Dalším důležitým faktorem bude také období, ve kterém se chystáme prodat. Poptávka po nemovitostech totiž podléhá sezónním výkyvům a jak jsme si již řekli, o ceně rozhoduje trh, čili množství poptávky. V průběhu letních prázdnin (zejména na jejich začátku) nemůžeme čekat extrémní zájem o nabídku nemovitostí. Stejně tak celý prosinec má většina lidí v hlavách přípravu na Vánoce... Nejvyšší zájem je tak v měsících březen až červen a také září až listopad. Je dobré přihlédnout k tomuto faktu a nastavit podle toho cenu, nebo ještě lépe prodávat v dobrém období.

Spěchám? Dostanu méně

Dalším zásadním faktorem je, jak moc na prodej spěcháme. Prodávat pod tlakem je stresující a často končí prodejem pod cenou. Je třeba si uvědomit, že pokud prodáváme v dobrém období a lokalitě, kde je zájem o nemovitosti, tak peníze za prodej dostaneme až za 3 - 4 měsíce. A to pouze za předpokladu, že vše půjde dobře a bez komplikací. Pokud si dáme dostatek času na prodej, můžeme prodávat za cenu větší. Neznamená to ovšem, že budeme inzerovat cenu přemrštěnou. To nám také nepomůže. Nemovitost se bude dlouho "válet" na serverech, "provaří se", nebude o ní takový zájem a pak za delší dobu můžeme prodat za výrazně nižší cenu, než je tržní, pod tlakem... Zkrátka dobře ocenit nemovitost je zásadní.

Individualita především

Analýzu již tedy máme, víme, v jakém období a jak dlouho můžeme prodávat a nyní se můžeme podívat konkrétně na naší nemovitost. My si samozřejmě budeme myslet, že naše nemovitost je výjimečná. Žijeme v ní nějakou dobu, zvykli jsme si na ní a jsme s ní srostlí... Kupující se ale na ní nebudou dívat našima očima. Musíme se proto oprostit od emocí a v klidu sepsat klady a zápory nemovitosti. Co nám cenu nemovitosti zvyšuje? Například pěkný výhled, dobrá orientace, cihlová stavba, osobní vlastnictví, klidné místo a pěkné okolí, blízkost MHD, dobrá občanská vybavenost, balkon a terasa, parkovací stání, výtah apod. A co naopak cenu snižuje? Panelová stavba, družstevní vlastnictví, nehezký nebo žádný výhled, byt v prvním nebo posledním patře, rušné okolí, vysoké provozní náklady, větší vzdálenost dopravy apod.

Zamysleme se tedy nad individualitou naší nemovitosti. Pokud najdeme více záporů než kladů, nebudeme mít asi možnost pohybovat se při prodeji nad tržní cenou. Naopak, pokud jsme našli mnoho kladů a zápory téměř žádné, máme šanci prodat za vyšší cenu.

Nepodceňujme prezentaci

Prezentace nabídky naší nemovitosti je také velmi důležitá s ohledem na výslednou cenu. Naši makléři vždy svým klientům sestavují plán prodeje a také marketingovou strategii propagace nabízené nemovitosti. Pokud dokážeme profesionálně nemovitost nafotit a prezentovat, dokážeme přilákat více zájemců. Při další, i placené, propagaci, inzerováním v tisku atd. můžeme potencionální zájemce znásobit. A to nám samozřejmě pomůže k rychlosti prodeje a také k udržení nabízené ceny. Prodej je ve velké části záležitost emocí a proto nepodceňujme dobrou prezentaci. Velmi často právě prezentace rozhoduje, lidé totiž chtějí vidět hezké nemovitosti!