Nová pravidla pro získání hypotéky. Už víte, jestli na to máte?

Vše se zdražuje. Základní potraviny, benzín i energie. A ceny nemovitostí nejsou výjimkou. Říká se tomu drahota. Jak je to nyní s dostupností vlastního bydlení? Na co se zájemce o byt nebo snad dům musí připravit? Od prvního dubna totiž platí nové limity hypoték, které mají zabránit tomu, aby to lidé kvůli hypotéce nepřestřelili a byli schopni plnit své závazky.

Jsme v opačné situaci než během covidové krize, kdy jsme seděli doma, na dovolenou jeli maximálně k Máchovu jezeru a vařili si z vlastních zásob. V rodinném rozpočtu jsme dosti ušetřili, ale s tím je nyní konec. V současné době velká část z nás pociťuje zvýšený tlak na rodinný rozpočet. Ještě loni se na levné hypotéky kupovali drahé nemovitosti, letos kupujeme drahé nemovitosti na drahé hypotéky. Aktuálně také platí, že banky půjčují méně, a když už půjčí, tak lidem s vyššími příjmy. Zlatá éra výhodných hypoték tak již skončila a loňský covidový rok byl opravdu extrémní. Ještě před rokem se dala hypotéka sehnat s úrokovou sazbou okolo 2%, dneska je to už mezi 4% a 5%. Může za to ČNB, která od loňska v rychlém sledu navyšovala základní repo sazbu.

Bohužel dostupnost bydlení se zhoršila. Stačí si to spočítat podle jednoduchého vzorce, v němž čisté příjmy domácnosti vydělíme výdaji na pořízení bytu a na jeho provoz. Podle tohoto vzorce průměrná rodina s příjmem 50 000 Kč čistého měsíčně vydá za na koupi bytu o velikosti 75 m² celých 64 % svých výdajů. To je alarmující hodnota. Ideální by bylo 33 % výdajů, ale to u nás naposledy platilo v letech 2012 až 2017. Podle těchto výpočtů tedy od té doby výdaje na bydlení vzrostly téměř dvakrát. Znamená to, že spoustě lidí lačnících po vlastní nemovitosti hrozí, že přecení své možnosti splácet. Důsledky toho asi nemusíme přibližovat.

I proto ČNB od 1. dubna 2022 zpřísnila tři základní limity ukazatelů a poskytovatelé hypotečních úvěrů se jimi musí řídit. Jsou to tři základní ukazatele: DTI, DSTI a LTV.

První z nich má zkratku DTI (debt-to-income ratio) a vyjadřuje celkový dluh žadatele o hypotéku vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu. DTI je od nynějška nastaven na hodnotu 8,5. Pokud jste mladší 36 let, činí tato hodnota 9,5. Co to znamená? Pokud žádáte o hypotéku, neměli byste dlužit víc než 8,5 násobek resp. 9,5 násobek svého čistého ročního příjmu. Znamená to například, že při příjmu 25 000 Kč čistého měsíčně vám půjčí 2,5 milionu Kč a pokud je vám méně než 36 let můžete dosáhnout na 2,8 milionu Kč.

Druhý z těchto limitů má zkratku DSTI (debt-service-to-income ratio) a ten vyjadřuje poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu (všech dluhů, započítává se například i spotřební úvěr a kontokorent) žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem. Nově je tento ukazatel nastaven na 45 %. Pokud vám ještě nebylo 36 let, máte štěstí, protože tento limit byl nastaven na 50 %. Podívejme se na konkrétní příklad. Když máte například čistý příjem 35 tisíc Kč měsíčně, je možné splácet maximálně 15 750 Kč. Pokud vám ještě nebylo 36 let, je to 17 500 Kč.

Tětí z limitů je LTV (loan-to-value), který poměřuje výši úvěru a hodnotu zastavené nemovitosti. Podle něj banky mohou poskytovat hypotéky maximálně na 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. I zde jsou výhodnější podmínky pro žadatele mladší 36 let, kterým se povoluje 90% hodnoty zastavené nemovitosti. Prakticky tím končí možnost pořídit si stoprocentní hypotéku, tedy zafinancovat si celou odhadovanou hodnotu nemovitosti úvěrem. Znamená to, že pokud si budete chtít půjčit na nemovitost oceněnou na 5 mil. Kč, budete muset dát ze svého 1 milion Kč. Jestli si to našetříte nebo vám to dají rodiče, je jen na vás. Pokud jste mladší 36 let, stačí vám potom půl milionu. A teď si vemte, že jde jen o koupi nemovitosti bez dalších případných nákladů, jako je její rekonstrukce nebo náklady na její vybavení.

Zlatá doba hypoték jednoduše skončila. Ne každý tedy na hypotéku dosáhne a ne každému banka půjčí. Pokud ale patříte mezi ty, které nově nastavená pravidla neohrožují, platí jedna rada: pokud se vám nějaká nemovitost líbí, s koupí nečekejte. Je totiž předpoklad, že pravděpodobně to bude ještě složitější než nyní.