Novela stavebního zákona od roku 2027: Co přinese developerům a lidem, kteří chtějí postavit dům?

České stavební právo čeká od 1. ledna 2027 další velká změna. Novela stavebního zákona má především zrychlit povolování staveb, omezit obíhání jednotlivých úřadů a zvýšit právní jistotu stavebníků. Jiná pravidla ale budou v praxi důležitá pro velký developerský projekt, jiná pro menší bytový dům a jiná pro člověka, který chce postavit rodinný dům. Co se tedy skutečně mění?

Kdo někdy připravoval stavbu, dobře ví, že samotná stavba často není tou nejsložitější částí projektu. Mnohem náročnější může být cesta k jejímu povolení. Stavebník potřebuje stanoviska různých orgánů, projekt se může mezi úřady opakovaně vracet a do řízení mohou vstupovat sousedé a další účastníci. Pokud následuje odvolání, může se příprava projektu protáhnout o další měsíce či roky. Právě to se má novela stavebního zákona pokusit změnit. Jedním z jejích základních principů je heslo: 

"Jeden úřad – jedno řízení – jedno rozhodnutí."

Cílem je, aby stavebník nemusel koordinovat množství samostatných správních postupů a aby stát rozhodoval o stavbě pokud možno jako o jednom celku. Neznamená to však, že od ledna 2027 bude možné postavit cokoliv a kdekoliv. Každá stavba bude i nadále muset respektovat územní plán, technické požadavky, infrastrukturu, veřejné zájmy i práva sousedů. Dopad novely se navíc výrazně liší podle velikosti stavby.

1. Velké developerské projekty: hranice 10 000 m² bude zásadní

Největší změnu pocítí rozsáhlé rezidenční projekty. Novela zavádí pojem "stavba pro hromadné bydlení". Jde o stavbu nebo soubor staveb s převažující funkcí bydlení a celkovou podlahovou plochou nejméně 10 000 m². Nejde tedy o určitý počet bytů. Rozhodující je podlahová plocha. Takové projekty budou nově patřit mezi tzv. vyhrazené stavby a od roku 2027 je bude povolovat nový Úřad rozvoje území České republiky (ÚRÚ).

Pro velké developery je to zásadní změna.

Namísto povolování projektu na místní úrovni se největší rezidenční projekty přesunou pod specializovaný státní úřad. Zákon pro ně stanovuje základní lhůtu 60 dnů pro rozhodnutí. To ale rozhodně neznamená, že developer dostane za 60 dní automaticky povolení. Projekt bude stále muset splnit všechny zákonné podmínky. Významný rozdíl spočívá především v organizaci a procesu povolování.

Další velkou změnou je omezení počtu správních stupňů. U těchto vyhrazených staveb se nebude proti rozhodnutí ÚRÚ podávat klasické správní odvolání. Spor se tak může dostat dříve před správní soud. Záměrem je odstranit situace, kdy velký projekt několik let putuje mezi prvostupňovým úřadem a odvolacím orgánem.

Pro velké developery tedy novela může znamenat především větší předvídatelnost povolovacího procesu a potenciálně výrazné zkrácení doby mezi dokončením projektu a pravomocným výsledkem řízení.

Zda se tento předpoklad naplní, ukáže až praxe. Hodně bude záležet také na personálním a organizačním zvládnutí nového Úřadu rozvoje území.

2. Menší developerské projekty: například bytový dům o 10–14 bytech

Úplně jiná situace nastává u menšího bytového domu. Představme si projekt o 10 až 14 bytech a podlahové ploše například 1 500–2 500 m². Takový dům se ani zdaleka nepřibližuje hranici 10 000 m² a nebude proto spadat do speciálního režimu velkých rezidenčních projektů. Přesto může být novela právě pro malé a střední developery velmi zajímavá. Důvodem jsou mimo jiné nová pravidla pro námitky a odvolání.

Co když stavbu blokuje soused?

Sousedé samozřejmě nepřijdou o právo se ke stavbě vyjadřovat. Pokud může nový dům přímo zasáhnout do jejich vlastnických práv, mohou nadále namítat například nevhodné odstupy, zastínění, nadměrný hluk nebo jiný konkrétní zásah do užívání jejich nemovitosti. Neměli by však prostřednictvím stavebního řízení jednoduše znovu otevírat otázky, které už byly vyřešeny územním plánem.

Důležitá je také tzv. koncentrace námitek. Účastník řízení má své relevantní námitky přednést ve stanovené fázi řízení. Možnost postupně přicházet s dalšími argumenty má být omezenější.

Ještě zajímavější změna nastává u odvolání. Pokud soused podá pouze obecné či tzv. blanketní odvolání a jeho důvody řádně nedoplní v zákonné lhůtě, úřad ho již nebude automaticky vyzývat k pozdějšímu doplňování argumentace. Stejně tak se omezuje možnost vytahovat v odvolání námitky, které mohl účastník uplatnit už dříve.

To může být pro menší developery velmi podstatné. Sousedé totiž budou mít i nadále právo stavbu kontrolovat a hájit své vlastnictví. Procesní prostředky by ale mělo být obtížnější využívat pouze jako způsob, jak povolování projektu co nejdéle protahovat.

Pro investora menšího bytového domu proto bude ještě důležitější kvalitní příprava. Pokud má předem dobře doložené odstupy, výšku stavby, zastínění, parkování, napojení na infrastrukturu a případné pohledové vztahy k sousedním domům, výrazně tím snižuje riziko, že bude povolení později úspěšně napadeno.

Novela tedy podle mého názoru zvýhodňuje především dobře připravené projekty, nikoliv developery jako takové.

3. A co rodinný dům?

Změny se netýkají jen developerů. Naopak – jedním z cílů novely je zjednodušit život i běžnému člověku, který chce postavit rodinný dům, přístavbu nebo některou z menších staveb na svém pozemku.

U jednoduchých staveb zákon počítá se základní lhůtou 30 dnů, zatímco u ostatních staveb je základní lhůta 60 dnů. Velmi zajímavé je také tzv. zrychlené řízení.

Pokud jsou splněny zákonné podmínky – mimo jiné existuje územní plán, nejde o projekt vyžadující EIA, stavba splňuje zákonné požadavky a stavebník má souhlasy všech účastníků řízení – může být povolení vydáno jako první úkon stavebního úřadu.

Právě tady se ukazuje, jak důležitá může být dohoda se sousedy. U bezproblémového rodinného domu, který respektuje územní plán a stavebník má vše správně připravené, může být cesta k povolení podstatně jednodušší než u konfliktní stavby.

Novela navíc rozšiřuje kategorii některých drobných staveb, které lze realizovat bez klasického povolování. Například u vybraných staveb na pozemku rodinného domu se hranice plochy zvyšuje ze 40 na 60 m², samozřejmě při splnění dalších zákonných podmínek.

Pro běžného stavebníka je tedy hlavní zpráva poměrně jednoduchá: Čím jednodušší, lépe připravená a méně konfliktní stavba, tím větší šanci má nový systém skutečně urychlit její povolení.

Znamená novela konec nekonečných stavebních řízení?

Bylo by předčasné to tvrdit. Zákon může nastavit lhůty, odstranit duplicitní postupy a omezit některé procesní obstrukce. Nemůže ale odstranit skutečné spory o vlastnická práva, špatně připravené projekty nebo nedostatečnou kapacitu úřadů. Navíc nás čeká přechodné období.

Rok 2027 bude do značné míry transformační. Nový Úřad rozvoje území začne fungovat od 1. ledna 2027, ale úplná reorganizace stavební správy v území má nastat až od 1. ledna 2028. Nelze tedy očekávat, že se 2. ledna 2027 české stavebnictví zázračně probudí do světa, kde je každé povolení vyřízeno za měsíc. Směr změny je ale zřejmý.

Co si z novely odnést?

Velký rezidenční developer nad 10 000 m²:
Dostává se do úplně nového režimu. Projekt bude patřit mezi vyhrazené stavby, povolovat ho bude Úřad rozvoje území a výrazně se změní také systém opravných prostředků.

Menší developer – například dům o 10 až 14 bytech:
Zůstává v běžném režimu, ale může výrazně pocítit jednodušší koordinaci úřadů, koncentraci námitek a přísnější pravidla pro odvolání. Kvalitní projektová příprava bude ještě důležitější.

Stavebník rodinného domu:
Pro něj může být největším přínosem jednodušší řízení, třicetidenní základní lhůta u jednoduchých staveb, možnost zrychleného řízení při splnění podmínek a širší okruh drobných staveb, které nevyžadují klasické povolení.

Jedno razítko místo kolečka po úřadech?

Právě o to se novela snaží. České stavebnictví dlouhá léta netrápila pouze přísnost předpisů, ale především jejich složitost, množství institucí a obtížná předvídatelnost výsledku. Nový systém proto stojí na jednoduché myšlence: stavebník má mít jednoho partnera, jedno řízení a jedno výsledné rozhodnutí. Pokud se tento princip podaří převést z paragrafů do každodenní praxe stavebních úřadů, může jít o jednu z nejvýznamnějších změn českého stavebnictví posledních let. 

A pro každého, kdo uvažuje o koupi pozemku, přípravě developerského projektu nebo stavbě vlastního domu, bude od roku 2027 ještě důležitější jedna věc: prověřit možnost pozemku a připravit projekt správně hned od začátku.